2025年上半年，青島二手房市場(chǎng)交出了一份令人振奮的成績(jī)單。據(jù)青島貝殼研究院最新數(shù)據(jù)顯示，1-6月全市二手房共成交33953套，同比實(shí)現(xiàn)5.05%的增長(zhǎng)，其中3月單月成交量更是沖高至6913套，創(chuàng)下近兩年新高。在經(jīng)歷年初短暫調(diào)整后，市場(chǎng)自3月起便保持著每月超5800套的穩(wěn)健表現(xiàn)，展現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性。值得注意的是，在政策紅利持續(xù)釋放、改善需求集中入市的背景下，二手房市場(chǎng)活躍度已超越新房，成為青島樓市“主戰(zhàn)場(chǎng)”。與此同時(shí)，VR看房、智能評(píng)估等數(shù)字化技術(shù)的深度應(yīng)用，正在重塑著傳統(tǒng)的房產(chǎn)交易模式。

二手房成交穩(wěn)健  單月峰值近7000套

2025年上半年，青島二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出“穩(wěn)中有升”的態(tài)勢(shì)。從月度成交數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)在3月份迎來(lái)"小陽(yáng)春"，成交迅速攀升至6913套，創(chuàng)下年內(nèi)峰值。4-6月市場(chǎng)保持平穩(wěn)，月成交量始終維持在5800套以上，形成了一條穩(wěn)健的上揚(yáng)曲線。

“今年市場(chǎng)的最大特點(diǎn)就是二手房表現(xiàn)優(yōu)于新房。”青島貝殼研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析指出，“3-4月是傳統(tǒng)旺季，5-6月部分熱點(diǎn)板塊出現(xiàn)翹尾行情，特別是6月最后一周的集中網(wǎng)簽，讓上半年數(shù)據(jù)相比2024年同期有了明顯提升。”

與此形成對(duì)比的是，新房市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)平淡。上半年，青島二手住宅成交3萬(wàn)余套，3、4月為成交高峰，三月達(dá)到頂峰，住宅成交超過(guò)6500套，進(jìn)入5月青島二手房行情仍在延續(xù)。二手房對(duì)新房的“替代效應(yīng)”也很明顯，二手房對(duì)剛需人群來(lái)講更有性價(jià)比，實(shí)際市場(chǎng)層面，二手住宅成交遠(yuǎn)超新房成交。

西海岸領(lǐng)跑 主城次新房走俏

從各區(qū)市成交分布來(lái)看，西海岸新區(qū)、市北區(qū)一直是二手房成交的主力區(qū)域。以6月為例，西海岸、市北區(qū)6月二手房成交均超千套。西海岸新區(qū)6月份二手房成交1424套，市北區(qū)二手房成交1029套，城陽(yáng)緊隨其后，這三個(gè)區(qū)域合計(jì)貢獻(xiàn)了全市近六成的成交量，展現(xiàn)出強(qiáng)勁的市場(chǎng)活力。

“與青島主城區(qū)相比，西海岸新區(qū)的房?jī)r(jià)相對(duì)較低，收入房?jī)r(jià)比全市領(lǐng)先。購(gòu)房者可以用更少的錢(qián)買(mǎi)到更多的城市資源，如在配套設(shè)施、戶型設(shè)計(jì)等方面具有一定的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于預(yù)算有限的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)具有很大的吸引力?！鼻鄭u貝殼找房一銷售人員分析稱。

在主城區(qū)，次新房成為市場(chǎng)寵兒。記者走訪發(fā)現(xiàn)，市北新都心、浮山后等板塊2015年后建成的次新小區(qū)，憑借成熟的配套和相對(duì)較新的房齡，即便單價(jià)高出同區(qū)域老破小15%-20%，購(gòu)房者也愿為其買(mǎi)單?！艾F(xiàn)在購(gòu)房者寧愿多花50萬(wàn)元買(mǎi)次新小區(qū)，也不愿意接手沒(méi)有電梯的老房子。”鏈家浮山后一家店的負(fù)責(zé)人表示。

政策組合拳持續(xù)發(fā)力  數(shù)字化提速交易

業(yè)內(nèi)人士分析，青島二手房市場(chǎng)超越新房，是多重因素共同作用的結(jié)果。

2025年上半年，青島接連出臺(tái)多項(xiàng)利好政策，為二手房市場(chǎng)注入強(qiáng)心劑。包括4月推出的“以舊換新”政策，對(duì)出售舊房購(gòu)買(mǎi)新房的家庭給予3萬(wàn)元補(bǔ)貼，6月起實(shí)施的“公積金新政”將個(gè)人貸款額度提升至110萬(wàn)元，家庭最高可貸170萬(wàn)元等，降低了購(gòu)房者的購(gòu)房門(mén)檻和成本，激發(fā)了二手房市場(chǎng)需求。

從供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化看，隨著城市化進(jìn)程放緩，主城區(qū)新增土地供應(yīng)日益減少。2025年上半年，青島七區(qū)三市新增住宅用地供應(yīng)下降，新房供應(yīng)主要集中在外圍區(qū)域，而購(gòu)房者更青睞配套成熟的主城區(qū)二手房。

值得注意的是，在二手房市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的同時(shí)，數(shù)字化轉(zhuǎn)型正在深刻改變著交易模式。 “現(xiàn)在客戶看房的方式完全變了。”青島一地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，“通過(guò)VR看房，客戶可以先篩選出滿意的房源，再到線下實(shí)地看房，效率提高了至少三倍?！?/p>

據(jù)了解，目前青島主要中介機(jī)構(gòu)已全面推廣線上看房系統(tǒng)。貝殼找房平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，青島用戶VR看房量同比增長(zhǎng)，線上咨詢量也直線上升。同時(shí)，智能評(píng)估系統(tǒng)、電子簽約等技術(shù)的應(yīng)用，使得二手房交易周期明顯縮短。數(shù)字化不僅提升了交易效率，更重要的是建立了更透明的市場(chǎng)環(huán)境。購(gòu)房者可以通過(guò)大數(shù)據(jù)比對(duì)房源信息，交易過(guò)程更加規(guī)范。

對(duì)于下半年市場(chǎng)走勢(shì)   業(yè)內(nèi)人士持樂(lè)觀態(tài)度

“預(yù)計(jì)下半年二手房月均成交量將維持在5500-6000套之間?！毕嚓P(guān)房地產(chǎn)專家分析指出，“隨著老舊小區(qū)改造力度加大和學(xué)區(qū)政策保持穩(wěn)定，主城區(qū)二手房市場(chǎng)仍將保持較高活躍度?！?/p>

與此同時(shí)，市場(chǎng)也面臨一些挑戰(zhàn)。一方面，部分區(qū)域二手房庫(kù)存增加，去化周期延長(zhǎng)；另一方面，購(gòu)房者對(duì)房屋品質(zhì)的要求不斷提高，老舊小區(qū)改造升級(jí)迫在眉睫。

青島市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，下一步將重點(diǎn)推進(jìn)三項(xiàng)工作：一是完善二手房交易服務(wù)平臺(tái)功能；二是研究出臺(tái)鼓勵(lì)“以舊換新”的政策措施；三是加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)管理，規(guī)范市場(chǎng)秩序。

記者觀察

青島二手房市場(chǎng)超越新房，不僅是數(shù)字上的變化，更是城市發(fā)展階段的標(biāo)志性轉(zhuǎn)折。這意味著青島房地產(chǎn)市場(chǎng)正在告別大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，進(jìn)入以存量流通為主的新時(shí)期。對(duì)購(gòu)房者而言，更成熟的市場(chǎng)意味著更多元的選擇；對(duì)行業(yè)而言，則需要從開(kāi)發(fā)思維向服務(wù)思維轉(zhuǎn)變。在這個(gè)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，數(shù)字化賦能、服務(wù)升級(jí)將成為企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的新賽道。

可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)青島樓市將呈現(xiàn)“新房高端化、二手房主流化”的格局。如何盤(pán)活存量、提升品質(zhì)，將是行業(yè)面臨的新課題。

青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/首頁(yè)新聞?dòng)浾? 國(guó)瑾

責(zé)任編輯：王海山