據10月22日克而瑞發布的最新數據顯示，重點關注的12個核心一、二線城市（北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、濟南、蘇州、南京、寧波、青島、合肥）2024年9月以來商品住宅周度成交面積變動情況來看，自9月末集中放量以來， 一線城市受政策利好影響更為明顯。二線城市回升幅度不及一線，各城市分化明顯。2024年10月前15日，重點關注的8個二線城市成交面積同比僅增7%，但部分城市回暖明顯。不難看出，10月17日國新辦發布會后，樓市的走勢逐漸明朗。
貨幣化安置 似曾相識燕歸來
10月17日，在國新辦舉行的新聞發布會上，住房城鄉建設部部長倪虹提出了，“四個取消、四個降低、兩個增加”。其中，“兩個增加”，是指通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村和危舊房改造，以及在年底前，將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億，指出要將所有房地產合格項目都納入“白名單”。其中，貨幣化安置以及4萬億信貸規模則作為新增政策受到了普遍關注。
“業內普遍把100萬套貨幣化安置房看作是第三次棚改（城中村、老舊城區）。”房天下新房山東兼青島總經理紀禮剛表示，“從2008年、2016年兩輪棚改的高潮來看，2024年再提棚改，其規模與操作方式與之前相比會有較大的改變。”
“看起來是每5至6年一輪棚改，但這個時間周期不是那么絕對的。比如2016年雖然棚改規模較大，但是那一輪是從2014、2015年一路推動過來的。”著名房地產媒體人張則濤認為，“新增實施100萬套貨幣化安置房，主要是對條件比較成熟、通過加大政策支持力度可以提前實施的項目，采取貨幣化安置后，對于剛需和去化庫存商品房都有利。”
麟評居住大數據研究院首席分析師王小嬙認為：“這次的100萬套貨幣化安置房， 100萬套的規模較之前棚戶區改造的規模相對較小，2014年改造棚戶區470萬戶以上，2016年開工改造600萬套。這說明新政策相比之前，‘微操作意識’更為清晰。”
實際上，當前這一輪政策雖然給人以“似曾相識燕歸來”的印象，但此次“四萬億計劃”的政策環境卻有著較大不同。
首先，從外部環境上看，2008年，全球金融危機起源于美國的次貸危機，而今歐美市場相對穩定。從內部的金融市場看，貨幣供應量（M2）已從2008年的47.5萬億元激增至今日的近310萬億元，杠桿率也大幅攀升至約65%，遠高于當時的不到18%。從內部社會環境上看，人口結構也發生了深刻變化。綜上可見，2024年的4萬億與2008年前的同額資金相比，在政策背景、貨幣效應上已大不相同。
再看2016年的棚改貨幣化安置，數據顯示：2013年至2020年期間，棚改貨幣化政策直接促進了約11.62億平方米的商品房銷售面積，涉及資金總量或超8萬億元。在這一政策的助力下，2015年底至2021年期間，商品房市場價格持續上揚，尤以2016年和2017年的漲幅最為突出。
而2024年的本輪全國樓市政策調整，則重點是立足新市場、新形勢和新目標，在“供求關系發生重大變化”“消化存量優化增量”“止跌回穩”等大框架下有序推進。
止跌回穩 樓市在新邏輯中筑底
那么，面對新一輪4萬億刺激計劃，樓市是否及時止跌回穩呢？住建部部長倪虹在發布會上表示，中國房地產在系列政策作用下，經過三年不斷調整，市場已經開始筑底，10月相關數據一定會是積極樂觀的結果。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示：“預計10月份樓市成交量、認購量會出現比較大的增長，出現超過50%的環比增長也是有可能的，同比也會出現由負轉正。”
嚴躍進表示，上海外環以外的一些區域，市場交易明顯拉升，在很大程度上說明購房門檻的降低，持續拉升了市場交易量。“這個數據就已經代表了市場在一定程度上的復蘇，價格方面，之前有項目已將房價上調2%，或者取消了一些折扣，也是說明我們市場基本面發生了重要的變化。”
中指研究院政策研究總監陳文靜也認為，從市場趨勢來看，“銀十”開局表現“超預期”，核心城市市場呈現“回穩”態勢，預計短期內新政將繼續顯效，10月市場銷售數據或將出現明顯增長。
據麟評居住大數據研究院監測數據顯示，2024年第42周，重點15城新建商品住宅成交量為24287套，環比上漲12.39%，同比上升23.82%。從累計成交來看，截至2024年10月20日，重點15城新建商品住宅成交49259套，較上月同期上升42.03%，較去年同期上升12.61%。
王小嬙表示：“當前政策效應仍在，新房成交也在繼續放量，‘銀十’當前總體表現尚可，當前周度及累計成交趨勢均呈向好態勢，預計在政策效應持續釋放以及房企花式促銷的帶動下，10月全月新房成交量有望迎來年內小高峰。”
青島財經日報/首頁新聞記者 趙彭
責任編輯：林紅
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