5月15日，中國人民銀行、銀保監會發布通知，調整首套住房商業性個人住房貸款利率下限。這是貸款市場報價利率改革以來，首次下調首套房貸款利率下限。

今年以來，累計已有134個城市共出臺了231次樓市紓困政策，而截至目前對樓市最重磅的政策則于15日由央行和銀保監會釋出。受重大利好消息影響，16日地產股開盤大漲，迪馬股份、深深房A、榮安地產等多股漲停，數據顯示134只A股中有93只收漲。

這意味著什么？這個政策“紅包”有多大？哪些人能拿到？房地產市場能否“暖起來”？

首套房利率最低4.4%！

政策調整后，首套房利率下限由原先的4.6%降至4.4%。

根據官方政策，全國層面首套住房商業性個人住房貸款利率下限由不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR），調整為不低于相應期限LPR減20個基點。房貸利率參考5年期以上LPR，今年4月20日發布的5年期以上LPR利率為4.6%，調整后首套房利率最低將降為4.4%。

值得注意的是，這僅是利率下限的調整，并非買房就能享受4.4%的利率，具體情形需要參考各個城市和各銀行的利率政策。

哪些人能享受20個基點的“降息”？

首先，政策僅針對新購房者，政策發布前已經購房者無法享受利率下調的優惠。

其次，政策僅針對貸款購買首套房的家庭，二套房貸利率不變，仍執行5.2%（LPR+60個基點）的下限標準。

此外，政策下調的是首套房的利率下限，若所在城市房貸利率并未降至下限，則無法享受20個基點的“降息”。

我國的個人住房貸款利率和首付比例的確定遵循因城施策原則，采用全國、城市、銀行三層的定價機制。據央行此前介紹，以利率下限為例，全國層面首套房貸利率不得低于相應期限的LPR，二套房貸利率不得低于相應期限LPR加60個基點，這是全國都要遵守的下限政策。

一些地方往往會根據自身房地產市場情況，在全國利率下限的基礎上進行加點，因此，大多數城市的首套房貸利率并不相同，且報價是高于5年期以上LPR的。

據貝殼研究院統計，2022年4月，103個城市主流首套房貸利率為5.17%，二套利率為5.45%。其中，蘇州、南通首套主流利率降至4.6%的房貸全國下限。

這意味著央行新政發布之后，在蘇州、南通等城市購買首套自住房可以“一步到位”，房貸利率降至4.4%。

貸款買房能省多少錢？

如所在城市政策下限和銀行具體執行利率跟隨全國政策同步下調，居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時，利息支出會有所減少。

據專家測算，按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調20個基點，平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內共減少利息支出約2萬元。

各地房貸利率下調空間進一步打開

有許多人將政策解讀為房貸降息，但這種理解并不完全準確。與其說這是直接的房貸降息不如說是為各地打開了房貸利率下調的窗口。2008年時，亦有類似的政策，將房貸利率下限調整為貸款基準利率的0.7倍。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，本次全國統一下限調整后，各地下調房貸利率的空間進一步打開，預計各地將結合地方實際情況調整房貸利率，降低購房者置業成本，提高購房者置業意愿。

此前蘇州、廣州等城市部分銀行已經下調優質客戶的房貸利率至最低基準線4.6%，對市場情緒產生了一定積極帶動，未來預計更多城市下調房貸利率至最低要求。

樓市迎重磅利好

房地產短期看金融，央行寬松信貸政策無疑將有助于提升市場信心。

根據中指監測數據，今年以來全國已有超百城優化調整房地產政策200余次，4月以來政策優化的節奏和力度均有所加大，但部分地區疫情反復下，短期政策效果尚不明顯，房地產市場仍處于深度調整期。本次全國統一下調首套房房貸利率下限，對當前的市場預期將起到積極作用，亦將對市場產生實質性利好。

諸葛找房數據研究中心表示，當前多地疫情反復，沖擊各行業發展，房地產市場的信心不足，居民購買能力下降。本次央行實質性的信貸寬松政策一方面降低了居民的購房門檻，另一方面也提振了市場的信心。在房地產市場的發展規律中，市場短期看金融，金融環境的寬松必然有助于市場向好。

新政后，首套住房的房貸利率最低可到4.4%，該房貸利率水平重回了2015年9月后的房貸水平。2016年全國房地產升溫的一個重要原因就在于信貸環境寬松，可以預見，本次信貸政策寬松有望成為房地產市場回穩的助推器。

改善性需求亦有利好

盡管此次政策并未調整二套房的利率水平，但各地或降低“首套房”的認定標準。房產業內人士對記者表示，后面認貸政策或會發生調整，比如直接的首套認定放松或者和二套掛鉤認定放松等，變向降低二套房利率。此前，已有城市執行“認貸不認房”政策，購房者結清貸款即可認定為首套房。

青島財經日報/首頁新聞記者 高揚