為進一步增強業主自治能力，不斷提升物業管理服務水平，根據《中華人民共和國民法典》《青島市物業管理條例》等法律法規，青島市住房和城鄉建設局起草制定了《青島市業主大會議事規則》《青島市業主臨時管理規約》、《青島市業主管理規約》三個示范文本（征求意見稿），并公開征求社會意見。

業主大會擁有最高決策權

示范文本規定，業主大會由本物業服務區域內的全體業主組成，自全體業主首次業主大會召開之日起成立。自全體業主首次表決通過本物業服務區域管理規約和本規則之日起運作。業主委員會自業主大會表決通過業主委員會委員選舉之日起成立，并報經備案。業主大會擁有本物業服務區域公共事務的最高議事權和最高決策權。

除法律另有規定外，下列事項由業主大會會議作出決定：（一）制定或者修改管理規約、本議事規則；（二）選舉業主委員會、延長業主委員會任期或者增補、更換業主委員會委員；（三）選聘、續聘、解聘物業服務人;（四）管理和使用房屋專項維修資金；（五）籌集房屋專項維修資金；（六）申請改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；（八）確定業主委員會委員津貼或者補助來源、支付標準，確定需要由全體業主公攤費用的收取標準；（九）確定或者變更物業服務事項、服務標準和收費方案；（十）制定共有部分經營收益等共有資金使用與管理辦法；（十一）改變或者撤銷業主委員會作出的與業主大會決定相抵觸的決定；（十二）有關共有和共同管理權利的其他重大物業管理事項。

對于業主大會共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定本辦法第六條第五項至第七項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意；決定該款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

定期公示共有資金收支報告

據了解，業主大會會議可通過互聯網方式召開，也可采用集體討論、書面形式召開。采用互聯網方式召開的，應當通過市物業主管部門建立的電子投票系統進行。業主大會定期會議每年召開次（每年度至少召開一次），會議由業主委員會籌辦。

在業主大會定期會議審議方面，主要包括上一年度物業管理報告、業主委員會工作報告、業主共有資金收支報告;下一年度業主大會年度計劃和預算方案；業主、物業使用人違規行為整改情況（包括自查自糾、互查互糾、定期查究、備案查究機制建立情況和落實情況）；業主滿意度測評情況；物業服務人執行物業服務合同約定服務標準情況（包括日常發現問題整改情況）、物業服務費收繳情況等。

業主共有部分有了明確界定

據了解，此次范本對于物業服務區域內的哪些部分屬于業主共有有了明確界定。其中，對于道路、綠地，但是屬于城鎮公共道路、城鎮公共綠地或者明示屬于個人的綠地除外；同時，建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施設備，避難層、設備層或者設備間等；此外，物業服務用房和其他公共場所、公用設施。

 對于利用本物業服務區域共有部分從事經營活動的，應當由全體業主共同決定，其產生的收入扣除合理成本之后，屬于業主共有。可能損害特定業主就其專有部分享有的合法權益的，還應當經有利害關系的業主同意。任何單位和個人不得擅自處分屬于全體業主的共有物業。

據悉，《青島市業主大會議事規則》《青島市業主臨時管理規約》、《青島市業主管理規約》三個示范文本（征求意見稿）從即日起向社會公開征求意見，有關修改意見和建議請于2021年10月15日前反饋至青島市物業服務保障中心（地址：市南區香港中路73號9樓）。

青島財經日報/首頁新聞記者 李雯