昨日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布關(guān)于對《青島市新建物業(yè)（商品房）交付流程指導意見（試行）》公開征求意見的通知。該文件中明確了先驗房后交費再收房的商品房交房順序，并且要求建設單位在新建商品房交付前必須完成不動產(chǎn)首次登記，保證交房即具備辦證條件。
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先驗房后交費再收房
在新建物業(yè)交付方面，明確了建設單位向物業(yè)服務企業(yè)交付流程為：移交資料-承接查驗-辦理交接手續(xù)，要求物業(yè)交付必須承接查驗，為后續(xù)的物業(yè)管理服務奠定了良好的管理基礎。在新建商品房交付方面，明確建設單位向買受人交付流程為：提前告知-現(xiàn)場準備-公示資料-核實身份-查檢房屋-交接資料-結(jié)算面積費用-收取其他費用—辦理交接手續(xù)。
征求意見稿首先明確了建設單位在新建商品房交付前必須完成不動產(chǎn)首次登記，保證交房即具備辦證條件。所交付新建商品房的供水、供電、供暖、燃氣、通信、寬帶網(wǎng)絡和有線電視等基礎設施設備均需要達到正常使用條件；其次是明確了先驗房后交費再收房的交房順序，避免了因先收后驗還是先驗后收規(guī)定不明而引發(fā)的各類糾紛；再次是明確了房屋查驗的具體內(nèi)容，至少包括對房屋門窗、陽臺、墻體、地面，衛(wèi)生間等方面的質(zhì)量檢查，以及房屋水、電、氣能否正常使用等，通過查驗內(nèi)容的細化，減少了房屋查驗環(huán)節(jié)行為的隨意性。
房屋查驗應至少包括以下范圍：房屋門窗、陽臺等部位有無滲漏、開裂現(xiàn)象；房屋墻體是否滲漏、有無裂縫；房屋地面有無空鼓超標及開裂情況；房屋水、電、氣能否正常使用（給水、采暖系統(tǒng)帶壓交付，壓力值不低于設計要求）；房屋衛(wèi)生間是否滲漏（交付時蓄水）；買賣合同上注明的房屋設施、設備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符等。
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擅自變更規(guī)劃設計可拒收房屋
征求意見稿中還明確，商品房交付過程中存在5種情形的，買受人有權(quán)暫緩或拒收房屋，并可選擇解除商品房買賣合同，這5種情形分別是：交付房屋套型與設計圖紙不一致或者房屋實測面積超出商品房買賣合同約定的誤差范圍的；建設單位擅自變更規(guī)劃、設計的；經(jīng)批準的規(guī)劃變更、重大設計變更未在法定時限內(nèi)書面通知買受人的；依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的；法律法規(guī)規(guī)定的其他情況。
征求意見稿中還明確，房屋因各種事由延期交付的，建設單位應當及時依商品房買賣合同約定方式告知買受人真實情況和正在采取的措施，并保持與買受人的信息溝通。建設單位與買受人辦理交房手續(xù)的同時，應當按商品房買賣合同約定，為買受人提供相關(guān)資料，協(xié)助買受人辦理新建房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
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保修范圍內(nèi)質(zhì)量瑕疵不應作為拒收理由
交付使用時新建物業(yè)（商品房）存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，建設單位應當承擔保修責任。建設單位拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由建設單位承擔。保修范圍內(nèi)的質(zhì)量瑕疵問題，不應作為拒絕收房的理由。
已經(jīng)交付的新建物業(yè)（商品房）項目存在5種情形之一的，任何單位或個人可以向轄區(qū)住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門投訴舉報；相關(guān)利害關(guān)系人也可依據(jù)商品房買賣合同的有關(guān)約定和法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定提起訴訟或申請仲裁。
這5種情形分別是未組織竣工驗收，擅自交付使用的；驗收不合格，擅自交付使用的;對不合格的建設工程按照合格工程驗收的；商品房交付前未按規(guī)定進行公示的；未按規(guī)定的交付流程交付新建物業(yè)（商品房）、損害買受人利益的。
此外，新建物業(yè)（商品房）交付中，涉及工程質(zhì)量、規(guī)劃或設計變更、公建配套設施、園林、噪音、排污、消防設施、人防工程、物業(yè)管理、特種設備、停車場（庫）使用管理、廣告與合同內(nèi)容、稅收、收費等問題的，買受人可向相應的行政主管部門反映。各行政主管部門必要時可約談企業(yè)相關(guān)負責人，切實化解存在的問題。
區(qū)(市)住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門對建設單位未按本意見的要求進行交房資料公示或者未按規(guī)定流程交付新建物業(yè)（商品房）的，應當納入信用評價管理體系，予以通報批評、記減信用分等處理并公開曝光，同時將處理結(jié)果移送相關(guān)部門，依法依規(guī)實施聯(lián)合失信懲戒。
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